八天前，廣州首批集中供地塵埃落定，越秀地產成最大贏家。
4月26日、27日、29日三天，廣州集中出讓48宗地塊，6宗地塊流拍，42宗成交地塊總成交價1013.4億元。“地頭蛇”越秀地產運氣爆棚，總共斬獲8宗地塊，其中2宗為搖號摘得，總成交價高達177.5億元，是本輪土拍拿地最多的房企。
當下，若論廣州土地市場風頭最勁的那個，莫過于越秀地產了。
作為最早一批上市的房企，越秀地產此前不溫不火，一直在50名左右徘徊，后起之秀中國奧園、時代中國都跑到了它的前面。
但近兩年，在TOD發展的大背景下，越秀地產憑借二股東廣州地鐵的資源優勢強勢擴張，頻頻引發關注。
不過，要想在競爭激烈的TOD賽道沖出來，光憑含著金湯匙是不行的，越秀地產的TOD之路還面臨著多重挑戰。
尚無標桿項目
過去兩年，越秀地產在TOD項目擴張上高歌猛進，借助戰略股東廣州地鐵的“輸送”，其先后拿下5個TOD物業項目，包括品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚、星樾山畔和星匯城。
年報顯示，2020年越秀地產TOD項目實現170億元的銷售額，業績超過其大灣區之外的所有區域。董事長林昭遠在業績會上放出豪言，2021年TOD項目業績將超過180億元，并沖刺200億元。
就在4月28日，越秀地產還順勢成立TOD研究院，以期進行TOD創新研究、TOD技術產業孵化和TOD綜合開發技術咨詢。
背靠廣州地鐵，越秀地產涉足TOD賽道看似形勢一片大好，但業績增量背后不無隱憂。
據人民網領導留言板顯示，越秀地產首個TOD上蓋物業品秀星圖業主曾于今年3月14日對該項目進行投訴，表示收到的樓貨不對版，且墻體四周都是裂縫，部分入戶大門被更改了位置等諸多問題。
公開資料顯示，品秀星圖屬廣州地鐵13號線官湖站上蓋物業，總建筑面積約133.1萬平方米，其中可售建筑面積約94.0萬平方米，是一個超大型居住綜合體。
作為越秀地產入局TOD的首個項目，品秀星圖定位高端：深度探索TOD模式，打造新型的TOD生活方式，給兩大集團的經營發展不斷注入新活力。
然而事與愿違，該項目不僅沒能成為越秀地產的標桿項目，反而因項目質量問題，為其轉型TOD建設籠罩上一層陰影。
對手異常強大
此前明源地產研究院預言，保守估計TOD市場規模將達到5萬億，TOD模式將成為房企角逐都市圈建設的黃金賽道。
近年來，越來越多的規模房企通過與地鐵公司合作或獨立投資拿地的形式參與TOD項目的開發，而在規模上并沒有太大優勢的越秀地產，面臨著較大的同業競爭。
據不完全統計，目前國內已涉足或正在涉足TOD的房企已近30家，包括萬科、碧桂園、龍湖、綠城、保利、招商蛇口、京投發展等企業或入局或深耕，競爭激烈。
從公開數據看，目前華潤置地已在全國落地76個TOD綜合體，龍湖已持有TOD項目70余個，萬科已經布局的數量接近50個，而越秀地產僅有5個項目，且均為廣州本地TOD項目，與上述房企間有明顯差距。
這也意味著，越秀地產要想在TOD賽道立穩腳跟，就需要不斷開疆拓土，保持規模優勢。
不可否認，憑借廣州地鐵的本土優勢，越秀地產在TOD開發上有一個好的開局，但若要在全國市場分得一杯羹，目前尚無TOD一體化標桿項目的越秀地產，還需更上一層樓。
一方面，從目前來看，越秀地產獲取TOD項目完全有賴于二股東廣州地鐵，這種方式能否迅速復制到全國值得商榷。
以品秀星圖TOD項目為例，當年廣州地鐵拿地時，是完全沒有人競爭的，放到廣州之外的城市幾乎不可能有這樣的優勢。
品秀星圖TOD項目不允許聯合競買，且條件苛刻，像是為廣州地鐵量身打造
另一方面，TOD項目對房企能力要求很高，包括對城市的理解、多業態的運營能力等，越秀地產雖然成立了TOD研究院，TOD上蓋物業項目也陸續面世，但尚無像上海萬科·天空之城及重慶龍湖光年等TOD綜合體標桿項目，能否“虎口奪食”繼續獲得TOD項目將成為越秀地產的一大挑戰。
“巨嬰”的尷尬
長久以來，越秀地產都是以保守著稱，成立38年來銷售尚不足千億。
某業內人士如此評價越秀地產：越秀是含著金湯匙長大的，如果只看勾地，沒人能贏過越秀地產，比如現在的地鐵項目，都是二股東送的，但越秀經常拿了項目幾年不開工，開工又幾年，等賣時，利潤都給利息了。中國奧園、時代中國如今都奮斗成了大哥，越秀作為以前的老大哥，卻被喂成了巨嬰。
不過，這兩年越秀地產一反常態，開始變得激進，除了2017年提出要在2020年實現千億目標外，在TOD項目高歌猛進開疆拓土上也是有目共睹。
截至2020年底，越秀地產TOD項目總土地儲備達到388萬平方米，約占集團大灣區土地儲備的28.7%和總土地儲備的15.8%。
急于擴張的越秀地產，將重要籌碼押注在TOD開發上，然而TOD項目開發是一個非常考手藝的慢活，具有開發周期長、前期投入高、整體回報慢以及空間設計難度高、業態規劃復雜等特性，對開發企業的開發經驗和資金實力有較高的要求。
對越秀地產這樣的中型房企來說，無論在資金層面還是開發建設層面，都需要更多沉淀。只有通過不斷迭代，完善標桿項目，將案例做出來，才有利于全國擴張。
如若越秀地產無法將TOD項目做好，那么即便短期內拿到地，其“軌交+物業”的戰略也不可能持久。
結語
在廣州的地理集中度過高，是越秀地產的優勢，也是掣肘所在，所以全國化擴張勢在必行。
不過，對于習慣一直被“投喂”的越秀地產，要實現全國性擴張目標，特別是依靠TOD開發走出廣州這一“舒適圈”，面臨著巨大的挑戰，也存在許多不確定性。
一位不愿具名的業內專家曾指出，“越秀地產與廣州地鐵的合作為前者的發展帶來了巨大的想象空間，但軌交+物業模式的探索并非一朝一夕能夠完成，這也成為越秀地產業績的一個重要變量。”
TOD賽道的藍海雖藍，但也深藏暗礁，并非所有房企都能斬獲亮眼業績，而連上蓋物業都做不好的房企，相信更難有勝出的機會。（李君霞）
