住房問題關(guān)系民生福祉，部分城市亂象叢生。近年來，“商改住“奢靡成風(fēng)，公寓項(xiàng)目成為政策”擦邊球“新的代名詞，監(jiān)管缺失維權(quán)難，群眾吐槽公寓項(xiàng)目處處是坑。一些地方相關(guān)矛盾糾紛突出，成信訪高發(fā)領(lǐng)域。

然而，“商改住”觸角已伸到舊改房領(lǐng)域，游離到監(jiān)管之外。

據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映，位于成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場(chǎng)5號(hào)區(qū)的“北大公寓“就是名副其實(shí)的“商改住“舊改房，此項(xiàng)目閑置長(zhǎng)達(dá)20年之久。去年，該項(xiàng)目被成都本土一家企業(yè)管理公司包裝成新房和公寓對(duì)外進(jìn)行銷售。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因?yàn)槭菃栴}項(xiàng)目，也未取得產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買舊改公寓暗藏風(fēng)險(xiǎn)巨大。

“商改住“的公寓有哪些套路？緣何難以治理？

“北大公寓“位于成都六號(hào)線梁家巷地鐵站向西南方向直行500米，沿途不止一家爛尾房和棄置樓，穿過道路施工，就能看到北大公寓的接待處，隱密在毫不起眼的巷道處。

（成都市不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要）

據(jù)購(gòu)房者介紹，北大公寓在沒有任何證照的情況下，就向購(gòu)房者出售樓盤。且對(duì)外宣稱北大公寓是新房，到訪之后又表示該項(xiàng)目是舊改房屋，說辭前后不一。對(duì)于北大公寓的定性，樓盤網(wǎng)上的宣傳內(nèi)容為公寓，并說明民用水、電、氣三通。

“我們這個(gè)是舊房改造，房屋的框架結(jié)構(gòu)，里里外外都要做，包括里面所有的墻體都是新砌的，上下管道電線新排的，消防管道、消防栓都是新做的，窗戶也是換成隔音坡璃，你放心。”位于成都市金牛區(qū)的北大公寓售樓處置業(yè)顧問小王介紹起了北大公寓產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“這是水電氣三通住宅。”

再三追問其產(chǎn)品性質(zhì)，置業(yè)顧問的說辭依舊是：“公寓屬于商業(yè)，商業(yè)也就是公寓。“并不斷混淆“商業(yè)住宅”與“公寓”之間的概念。

北大公寓在宣傳冊(cè)展示圖中出現(xiàn)“內(nèi)環(huán)線，府河邊，全精裝”、“水電氣三通住宅”廣告標(biāo)語(yǔ)，無(wú)疑讓購(gòu)房者們向往，誘人利益驅(qū)使下，在所有成都公寓樓住宅中，極大的引發(fā)了購(gòu)買者的欲望。

此公寓果真如所宣傳所說嗎？

北大公寓置業(yè)顧問小王走進(jìn)樣板間介紹道，公寓大門窄小，沒有詳實(shí)車位規(guī)劃，而公寓樓外圍建筑工程廢料擺放雜亂。通過一段狹隘的通道，徑直走上三樓，樣板間規(guī)劃布局一應(yīng)俱全。一室57平的Loft用隔間打造成廚房、臥室、客廳和衛(wèi)浴，生活設(shè)施完備，衛(wèi)浴空間開闊，一到兩個(gè)人居住布置溫馨。
（北大公寓樣板間里，廚房、臥室樣樣俱全）

在詢問價(jià)格和付款方式時(shí)，置業(yè)顧問小王表示按揭首付六成是甲方要求。而面對(duì)諸多關(guān)于開發(fā)商的質(zhì)疑，小王卻含糊其詞，在追問之下，才了解此項(xiàng)目是四川思晟威企業(yè)管理有限公司通過司法拍得，其出具的相關(guān)證明中可找出蛛絲馬跡。

“這個(gè)項(xiàng)目是金牛區(qū)的遺留問題項(xiàng)目，閑置了超過20年了，開發(fā)商為金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，轉(zhuǎn)手成都蓉西房屋開發(fā)公司，負(fù)責(zé)改造和出售。”置業(yè)顧問小王出示了兩三份文件。仔細(xì)閱讀發(fā)現(xiàn)，北大公寓為“商改住”，其前身為成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場(chǎng)5號(hào)區(qū)房產(chǎn)。在一份“定點(diǎn)通知書”中，成都市規(guī)劃管理局于1996年將房產(chǎn)規(guī)劃移交金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司辦理。在加快舊城改造上，金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司又與成都蓉西房屋開發(fā)公司共同開發(fā)。

而在一份民事裁決書中，則將該房產(chǎn)于2001年由永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資公司質(zhì)押給成都蓉西房屋開發(fā)公司。2015年，房產(chǎn)通過法拍形式，再一次易手至重慶市永川區(qū)惠通建設(shè)發(fā)展有限公司，2016年，四川思晟威企業(yè)管理有限公司以16427600元的價(jià)格從重慶市永川區(qū)惠通建設(shè)發(fā)展有限公司購(gòu)得房屋所有權(quán)，而通過淘寶、京東的法拍房搜尋，未曾找到該公司和房產(chǎn)拍賣情況。

（四川思晟威企業(yè)管理有限公司與重慶市永川區(qū)惠通建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂的項(xiàng)目買賣合同。）

從該房屋買賣合同上可以看出，該房屋1998年就已停工，只完成了主體工程，水電氣、消防、電梯設(shè)施全無(wú)，無(wú)質(zhì)檢、消防、環(huán)保、綜合驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)。屬于遺留問題項(xiàng)目。

置業(yè)顧問小王出示了一份2021年3月18日召開的成都市不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要，上面寫到：同意將金牛區(qū)解放路二段4號(hào)“電子市場(chǎng)5區(qū)“納入不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題處理，辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記涉及金牛區(qū)人民政府、市住建局、金牛區(qū)規(guī)自局等部門完善手續(xù)，才按規(guī)定辦理。由此推測(cè)，此房屋產(chǎn)權(quán)還在辦理的路上。

命運(yùn)多舛，幾經(jīng)易手。2016年，城隍廟電子市場(chǎng)又一次裁定給了現(xiàn)在的開發(fā)商四川思晟威企業(yè)管理有限公司，并于2019年2月開始進(jìn)行墻體、水電天然氣的改造施工，去年11月開始對(duì)外出售。
（“北大公寓“項(xiàng)目房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告顯示為”辦公“。）

有不愿具名的當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，100多套已售70多套的北大公寓確實(shí)是“商改住”。公寓宣傳的“民用水電氣三通”也恰逢政策轉(zhuǎn)換的漏洞，其銷售資金也未進(jìn)入住建部門的資金監(jiān)管，稍有不慎，容易引發(fā)法律糾紛。

早在2017年4月，成都市規(guī)劃局、房管局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》中，明確規(guī)定“商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛?rdquo;；不得以民用標(biāo)準(zhǔn)對(duì)水電氣收費(fèi)，“商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目中的辦公用房(公共食堂除外)，不得接入天然氣。商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目的水電氣，應(yīng)按照商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，禁止按照非商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。”

“北大公寓在宣傳過程中，以帶有住宅性質(zhì)的‘民用水電氣三通’為賣點(diǎn)的宣傳模式進(jìn)行違規(guī)宣傳。”成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局安居科負(fù)責(zé)人表示。

關(guān)于產(chǎn)權(quán)問題，北大公寓置業(yè)顧問也拿出了《成都不動(dòng)產(chǎn)遺留問題會(huì)議紀(jì)要》，文件中卻沒有詳實(shí)披露該“遺留問題”的處理進(jìn)程和處理結(jié)果。只是一再說明不動(dòng)產(chǎn)中心全權(quán)交由該公司辦理。

成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說：“這個(gè)房子是問題房，存在產(chǎn)權(quán)遺留問題，暫時(shí)辦不了產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)讓其停止對(duì)外銷售。其產(chǎn)權(quán)問題正在辦理過程當(dāng)中，正在走遺留問題程序。”并明確表明了產(chǎn)權(quán)未辦理，應(yīng)立即責(zé)令整改并停止虛假宣傳。

針對(duì)成都北大公寓的銷售行為，北京盈科（成都）律師事務(wù)所銀行與互聯(lián)網(wǎng)法律事務(wù)部副主任麻建律師表示：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目屬于遺留問題項(xiàng)目，并且很多手續(xù)并未完善。根據(jù)該項(xiàng)目房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告明確顯示為辦公，開發(fā)商改造為具有住宅性質(zhì)的公寓，其本身就是一種違規(guī)行為，購(gòu)房者購(gòu)買此類公寓的風(fēng)險(xiǎn)比較大。”

“這種情況說明企業(yè)本身社會(huì)責(zé)任感較低。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，企業(yè)設(shè)法打“擦邊球”的做法也說明違規(guī)處罰還執(zhí)行得不夠嚴(yán)厲，或?yàn)榈胤奖O(jiān)管存在盲點(diǎn)，比較容易被鉆空子，導(dǎo)致出現(xiàn)了類似的行業(yè)亂象。

很多城市已經(jīng)對(duì)“商改住”亂象頻嚴(yán)控堵截，“商改住”在一些城市逐漸走向消亡。但成都的商辦市場(chǎng)又刮起了一股“商改住”歪風(fēng)，這會(huì)擾亂了樓市有序發(fā)展。

目前，成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局已介入調(diào)查，關(guān)于后續(xù)事態(tài)發(fā)展，我們也將繼續(xù)關(guān)注。（龔芳芳）