海南全域限購三年之際，馮舒（化名）正計劃著在海南買套房子。而去年12月，她剛落戶海南，成為百萬落戶海南人才的一員。
2018年，全域限購、現房銷售……海南以“壯士斷腕”的決心擺脫經濟對房地產業的依賴，樓市開始低迷。但是，隨著去年6月自貿港總體方案落地，海南樓市出現一個新的轉折點。截至目前，海口和三亞的新房、二手房價格已連續10個月環比上漲。
全域限購這三年，海南樓市走出了一個V型。在市場熱度不減的形勢下，嚴厲打擊規避限購的騙購、變相漲價等行為也被海南政府提上日程。而過去這三年，海南樓市發生了什么變化？距離“去地產化”還有多遠？
回升：海口、三亞房價連續10個月環比上漲
每年11月至次年3月是海南樓市的“傳統旺季”。素說樓市出品人劉素京早在十幾年前就在海南購房，每年多次往返于北京和三亞之間。今年春節期間，她幫助兩位北京朋友在三亞購房。
劉素京表示，今年春節因為提倡“就地過年”，北京樓市過了一個最火的假期，但和她看過的三亞樓盤現場情況比，北京最火的樓盤也一定賣不過三亞。
“大年初六，我們在陵水看一個16層的樣板間，下樓時排在了乘電梯的第三撥人群里。看完房朋友回家商量了一下，第二天準備付訂金，被告知，昨天看的兩套房子都賣掉了。”劉素京如是說。
在劉素京看來，在去年6月海南自貿港一系列利好政策的催化下，擁有一套海南住房，成了又一撥需求。
4月16日，國家統計局數據顯示，2021年3月，海口新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，三亞環比上漲0.7%。這已是海口和三亞的新房、二手房價格自去年6月以來連續第10個月環比上漲。
對于海口和三亞連續多月房價上漲，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是自貿港推動的結果。
另據中指研究院的數據，2021年一季度，海口市商品住宅成交均價為16890元/平方米，同比上升6.4%；成交面積為95.06萬平方米，同比上升32.8%。對此，中指研究院分析人士認為，海口市房地產市場在穩定中有所回升，迎來樓市“小陽春”。
在買房的熱潮中，三亞及周邊區域的房價也在悄悄上漲。據劉素京介紹，從2月份春節開始，海南進入銷售旺季，多地的房價漲幅再上臺階。比如，三亞市商品住宅已經難見單價4萬元以下的房子。
馮舒前不久剛剛從海南看房回來，雖然她暫時沒有選定要買的房子，但是購房計劃仍會持續。為了獲得購房資格，她在去年12月將老家的戶口遷至了海南。
而作為海南的本地人，宗偉（化名）認為，如果沒有自2018年開始的嚴格限購，海南房價會漲得很快。“畢竟本地人的剛需、剛改，加上一些外來客對海南的旅居等需求也不小，更別說有炒房的了。”
這三年的A面：全域限購，炒作少了
事實上，海南自貿港的概念在2018年開始出現時，海南就為“去地產化”做準備。從全域限購到現房銷售，再到土地供應收緊，海南成為全國樓市調控的最嚴區域之一。
2018年1月，海南叫停違法違規項目、全面停止辦理產權式酒店用地審批、打擊外來人員私下購買宅基地等；1月26日，海南省長“喊話”：“決不能讓海南變成房地產加工廠！”此后，海南開啟限購限貸政策。
宗偉提到的“限購”，則是2018年4月22日海南開始實行的全域限購政策，即五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售；海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購房須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個稅或社保繳納證明；上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購房須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個稅或社保繳納證明。
中原地產首席分析師張大偉認為，從當時出臺調控政策的省份和城市來看，海南調控力度最大。這是因為在自貿港政策發布后，海南部分市場出現了非理性購房現象，比如開發商捂盤惜售，房價明顯上漲。海南全域限購是避免“經濟房地產化”，避免房地產投資需求爆發。
宗偉回憶，海南限購后，樓市低迷，身邊討論房子和考慮買房子的人多了起來，有年輕人趁機買了“上車房”自住。
這一年，遠在千里之外的北京，也感受到海南樓市的“涼意”。自2010年海南建設“國際旅游島”后，海南樓盤進京攬客漸多。僅2012年北京秋季房展上，180多個參展樓盤中就有近120個來自海南。此后幾年，海南樓盤一直是北京房展上的“主角”。而在2018年3月底開始限購限貸后，4月中旬北京春季房展會上僅有12個樓盤來自海南。隨后的幾次北京房展，也難覓海南樓盤蹤影。
嚴躍進認為，海南全域限購以后，這三年來，三亞、海口的房產炒作確實少了，說明海南保持相對比較好的政策效力。
的峰值下降至2020年1-11月的631萬平方米；商品房價格得到有效控制，基本保持平穩。
另據海南省統計局數據顯示，2020年，海南省固定資產投資同比增長8%，這是自2018年實施最嚴格的房地產宏觀調控政策以來，年度投資額首次恢復正增長。各種數據都在證明，在全域限購下，海南房地產市場有明顯降溫。
這三年的B面：借道“人才引進”購房有多少？
全域限購開始的2018年，自貿港對于海南來說，還只是一個概念，但是到了2020年6月1日，隨著《海南自由貿易港建設總體方案》落地，海南樓市又出現一個新的轉折點。
雖然有著全域限購調控政策的束縛，但在自貿港利好的推動下，海南樓市仍不免泛起漣漪，看房增多、交易上漲、價格也出現微升。也是從去年6月開始，海口和三亞新房、二手房價格連續10個月環比上漲。
在很多業內人士看來，全域限購控制了炒房行為。但在海南人才引進政策下，不少人紛紛擁入海南，也推動了海南樓市的熱度。
2018年5月，海南發布《百萬人才進海南行動計劃（2018-2025年）》，爭取到2020年，吸引各類人才20萬人左右；爭取到2025年，實現“百萬人才進海南”目標。
2019年1月，海口發布《海口最新人才落戶辦理范圍及條件》放寬人才落戶條件，從學歷上將范圍擴大至應屆高校和職校或海外留學歸國畢業生。同年3月，海南出臺完善人才住房政策，給予購房和信貸支持。同年6月，海南人才購房政策升級，其中對于經認定的急需緊缺人才和柔性引進的各類高層次人才，限購政策進一步放寬，急需緊缺人才家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房。
近三年來，不斷升級的人才引進政策，帶來了海南落戶的井噴。今年4月12日，國務院新聞辦公室召開海南自由貿易港建設專題新聞發布會，據中共海南省委書記、省人大常委會主任沈曉明介紹，三年來共引進人才23.3萬人，同口徑增長675%，其中《海南自由貿易港建設總體方案》發布以后不到1年時間引進的人才超過 50%，順利完成百萬人才進海南行動計劃的初期目標。
在引進人才的同時，海南的購房人群也在發生變化。今年1月15日，海南省新聞辦舉行的發布會上，據海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃介紹，全域限購之后，購買商品住房的對象由省外居民為主轉為省內居民和引進人才為主，本省戶籍居民購買商品住房占比2017年僅為17.8%，2020年1-11月提升至74%，其他非本省戶籍購房對象主要為引進人才和常住居民。
馮舒去年12月將戶口遷至海南，她的購房計劃一旦成行，也將成為海南省戶籍居民購房者之一。馮舒表示，雖然現在北京工作，但是她將來有去海南生活工作的打算，理由是，一方面，南方的經濟比較活躍，她很看好海南的自貿港建設，另一方面她喜歡海南溫暖的氣候。
市場整治仍在路上
在自貿港的建設中，海南強調拒絕做“房地產加工廠”。其中，嚴格控制商品住宅用地供應，商業用地、工業用地成主流趨勢，住宅則以安居房、安置房為主。這樣的供地模式在海口和三亞表現更為明顯。
據三亞市自然資源和規劃局數據顯示，2018年，三亞商品化住宅用地供應700.8畝，占全年建設用地供應計劃總量的12.10%；2019年，三亞商品化住宅用地供應207畝，供應量環比大幅縮減了70%，僅占當年建設用地供應計劃總量的3.77%。到了2020年，三亞出讓的8宗住宅用地，全部用于建設安居型商品住房。
在4月海南舉辦的2021海南自貿港·地產道與路行業峰會上，錦誠·海島服務商董事長、海口市房地產業協會秘書長王路在主題演講中表示，住宅拉動海南經濟發展的時代宣告結束，房地產行業的主賽道正在由住宅開發轉向專業產城。
三年的時間，海南的房地產市場已經發生質變。不過，嚴躍進認為，海南市場確實還存在一些違規行為，因此持續整頓房地產秩序也被提上日程。
3月8日，海南省人民政府辦公廳發布了《海南省2021年房地產市場專項整治工作方案》。指出將全面清理整治房地產企業和中介機構違法違規行為，嚴厲打擊規避限購政策騙購、變相漲價、違規銷售等違法違規行為。
據劉素京透露，海南的代理渠道很是混亂，比如同樣的樓盤，不同的代理機構價格不一樣，市場秩序堪憂。又如，三亞吸引了很多來自島外的買房人，按照海南的限購政策，外地人須交社保至少兩年才能具備買房資格。一些購房者為了買房，兩年后才能完成網簽，存在隱患。
在劉素京看來，現在海南的購房者大多買的是對自貿港的預期。在三亞，雖然一手房市場火熱，但是二手房市場的流通性并不強，而且價格相差也較大。對于一個難變現的市場，很難提到投資屬性。
對此，有業內人士透露，三亞二手房賣不過新房，其中原因之一是新房有房企作為背書，有規避限購的可能。
上海易居房地產研究院研究員沈昕認為，自去年以來，海南自貿港建設提速，整個板塊釋放出的規劃利好非常多。雖然調控政策目前仍沒有放松，但受益于海南自貿港建設提速的利好，三亞樓市后市下行空間有限。
海南“土著”宗偉的心愿則是：“海南自貿港的建設順利進行，房價穩步上漲；暴漲的可能性不大，也不希望暴漲。”（袁秀麗）
