3月31日凌晨，珠海國資委控股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司（世聯(lián)行，002285.SZ）發(fā)布2020年度業(yè)績。該公司營業(yè)收入67.23億元，同比增長1.10%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.1億元，同比增長35.33%。
截至2020年年底，世聯(lián)行貨幣資金22.595億元， 短期借款17.21億元，與2019年期末數(shù)據(jù)相比變化不大。資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年下降至51.67%。
在共同落款署名的《致股東信》中，世聯(lián)行董事長胡嘉、聯(lián)席董事長陳勁松表示，報(bào)表看上去雖然平淡，但核心業(yè)務(wù)和成長軌跡已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。
新房交易重新增長
2020年，毫無疑問是世聯(lián)行轉(zhuǎn)折的一年。去年上半年，世聯(lián)行歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損7453萬元，同比下降218.82%。此后引入珠海國資委并交出控股權(quán)。下半年，世聯(lián)行退出新房銷售平臺(tái)，轉(zhuǎn)讓深圳市世聯(lián)小額貸款有限公司，剝離中資產(chǎn)模式長租公寓業(yè)務(wù)。
世聯(lián)行表示，2021年是其全面發(fā)展“大交易+大資管”的元年，在“卸掉包袱”（即將重資產(chǎn)逐步剝離）、“輕裝上陣”（即清理以往的投資項(xiàng)目）的基礎(chǔ)上，公司必須“聚焦能力”，即重新回到輕資產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的能力上；“發(fā)揮優(yōu)勢”，即發(fā)揚(yáng)國資背景，市場化運(yùn)營；擁抱科技力量，抓住服務(wù)業(yè)深化的機(jī)遇。
世聯(lián)行業(yè)務(wù)分為交易服務(wù)、交易后服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)四大板塊。交易服務(wù)板塊包括代理銷售業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)、顧問策劃服務(wù)；交易后服務(wù)板塊包括金融服務(wù)業(yè)務(wù)和裝修服務(wù)業(yè)務(wù)；資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)板塊包括公寓管理、工商資產(chǎn)運(yùn)營等業(yè)務(wù)；資產(chǎn)管理服務(wù)板塊包括物業(yè)管理服務(wù)和資產(chǎn)投資服務(wù)。
世聯(lián)行所說的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，是指新房代理交易重新增長。報(bào)告期內(nèi)，世聯(lián)行交易服務(wù)營業(yè)收入47.79億元，同比增長11.43%。前五大客戶中，上海更贏信息技術(shù)有限公司為關(guān)聯(lián)公司，此外有恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司以及深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司。對五大客戶的銷售額合計(jì)14.14億元，占總銷售額的21.04%。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)恒大地產(chǎn)、萬科兩大客戶代理銷售業(yè)務(wù)收入同比分別增長33.17%和28.51%。
報(bào)告期末，世聯(lián)行代理銷售業(yè)務(wù)已覆蓋全國200多個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)代理銷售業(yè)務(wù)收入29.95億元，同比增長4.92%，已結(jié)算代理銷售額3842.92億元，同比增長7.68%。
互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)收入15.84億元，同比增長30.91%。世聯(lián)行將收入增長歸功于主動(dòng)推進(jìn)數(shù)字化智慧案場，增加線上流量提升客戶運(yùn)營能力，同時(shí)積極鋪排擴(kuò)大互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)。
互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)主要是順應(yīng)開發(fā)商全渠道營銷需求，整合線上、線下全渠道營銷資源，包括中介門店、經(jīng)紀(jì)人以及公司案場、營銷人員等，打造行業(yè)獨(dú)有的開發(fā)商、渠道、公司三方管理平臺(tái)。
世聯(lián)行將裝修業(yè)務(wù)調(diào)整成為“大資管”提供配套裝修服務(wù)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.17億元，收到的業(yè)務(wù)暫收款同比減少2.24億元，同比減少56.03%；金融業(yè)務(wù)貸款余額為20.03億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.45億元，同比減少48.56%。
“過于對長租公寓市場過于樂觀”
資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)板塊,世聯(lián)行公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.46億元，在線運(yùn)營公寓約3.6萬間(含委托)。公寓運(yùn)營模式包括 “持有-運(yùn)營”（重資產(chǎn)模式）、“租賃-運(yùn)營”（中資產(chǎn)模式）以及“委托運(yùn)營”（輕資產(chǎn)模式）三種。世聯(lián)行目前剩余公寓項(xiàng)目以輕資產(chǎn)模式為主，少數(shù)幾個(gè)酒店短租運(yùn)營項(xiàng)目和自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目。
世聯(lián)行表示，為了未來的租賃市場，在中資產(chǎn)模式的長租公寓業(yè)務(wù)剝離的情況下，該公司會(huì)堅(jiān)持“委托運(yùn)營”模式。
工商物業(yè)（含世聯(lián)空間和小樣社區(qū)）運(yùn)營依托“世聯(lián)空間”等品牌，運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)36個(gè)，運(yùn)營面積47.19 萬平方米， 其中常熟小樣為國家級(jí)眾創(chuàng)空間，蘇州小樣（相城）被評(píng)為小微企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地項(xiàng)目。
基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.3億元，同比增長6.48%，公司物業(yè)管理布局達(dá)20個(gè)城市，在管全委托項(xiàng)目101個(gè)，在管合約面積557萬平方米，新簽約全委托項(xiàng)目20個(gè)，新簽約面積93萬平方米，累計(jì)服務(wù)G端客戶數(shù)19個(gè)，累計(jì)服務(wù)B端客戶數(shù)145個(gè)。
年報(bào)顯示，世聯(lián)行城市資管業(yè)務(wù)的開展將通過三個(gè)抓手，一是通過與大橫琴在橫琴新區(qū)的項(xiàng)目合作為起點(diǎn)建立運(yùn)營能力，打造“橫琴模式”，然后異地復(fù)制擴(kuò)張；二是承接大橫琴資源，同步開展城市資管業(yè)務(wù)，比如贛州和南康的項(xiàng)目；三是充分利用公司大交易業(yè)務(wù)積累的G端客戶資源，積極拓展與地區(qū)政府或政府平臺(tái)公司的合作，發(fā)展城市資管業(yè)務(wù)。
回顧過往，世聯(lián)行反省道，從2017年開始，當(dāng)收入和利潤達(dá)到階段性的高點(diǎn)之后，世聯(lián)行開始密集部署增長的第二曲線，但在“兩條跑道”上失了機(jī)、錯(cuò)了位：一是沒有在主戰(zhàn)場沿著行業(yè)變化的主方向，即在數(shù)字化上下功夫，而是在交易相關(guān)的延伸業(yè)務(wù)上投入過重；二是對長租公寓，包括紅璞公寓和世聯(lián)空間的市場過于樂觀，對重投入影響業(yè)績沒有引起足夠的重視。以至于，新擴(kuò)張業(yè)務(wù)沒能點(diǎn)亮“照明燈”，主要代理業(yè)務(wù)也無法撐起“整片天”。
對于房地產(chǎn)市場之后的走向，世聯(lián)行認(rèn)為，從長期來看——城鎮(zhèn)化率80%、人均居住面積40平方米/人、15億人總?cè)丝冢?%的年折舊率來看，僅每年折舊部分所釋放的新建住宅需求就接近10億平方米/年，這意味著房地產(chǎn)在長期仍是十萬億級(jí)數(shù)的巨型產(chǎn)業(yè)。且作為關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在很長一段時(shí)間都將是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石。“三道紅線”與銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理等長效機(jī)制的完善，對于行業(yè)而言更是一個(gè)讓行業(yè)褪去浮躁、健康平穩(wěn)發(fā)展的新起點(diǎn)。（徐倩）
